住宅ローン

住宅ローンを全額・全期間変動金利で借りた理由と決定までに考えたこと

おうちを建てるにあたって、ほとんどの人は住宅ローンを借りますよね。

 

わが家はというと、総額3,000万円以下で住宅ローンを借りました。繰上げ返済なしで、旦那が65歳までに完済できるように考えています。(地方なので、土地が安く済みました。)

フラット35などの長期ローンはもともと考えておらず、住信SBIネット銀行で借りました。

 

住宅ローンを借りる上で悩むのが、金利選択のこと。

 

  • 固定金利で借りるのか
  • 変動金利で借りるのか
  • 固定と変動をミックスして借りるのか
  • 当初固定選択型で借りるのか(最初の10年は固定、その後変動するタイプ)
  • フラット35のような長期固定金利で考えるのか

 

先に言っておきますが、住宅ローンの借り方に正解はありません。

 

将来住宅ローンを完済したところで、過去を振り返ってみて「あの時、固定にしていれば…」「あの時、変動にしていれば…」と答え合わせをするまでは、金利の状況はどうなるかわからないからです。

 

また、この先お給料がどうなるかも予測できません。

 

それではわが家はどうしたか?というところですが、

  • 変動金利(通期引下げプラン)
  • 借り入れ期間 30年以下
  • 返済方法 元金均等
  • 借り入れ先金融機関 住信SBIネット銀行

という条件です。

 

共働きではありますが、妻の私がフリーランスで収入が安定しないので、旦那名義1本で住宅ローンを組みました。

月々の返済金額は、「83,333円(元金)+利息分」です。(年間100万円返済)

 

最終的には、当初引下げの固定金利(10年or15年)とミックスするか悩んで、変動金利1本で借りることに決めました。

 

この記事では、変動金利で借り入れすることに至った考え方と根拠についてまとめます。

 

ココに注意

住宅ローンの返済は、旦那(ペアローンの場合、妻も)の収入と借入時の年齢、子供の人数や年齢、ライフイベントの考え方で大きく変わってきます。

この記事は、私自身の主観が大きくなりますのでご参考程度にしてくださいね。

ちなみに我が家の場合、フラット35を使うという選択肢は最初からありませんでした。旦那の年齢を考えると、35年は長すぎますので。

 

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住宅ローンの金利の「変動金利」と「固定金利」の違いは、金利上昇リスクを誰が背負うかという問題

2019年11月現在、変動金利は0%台ですし、固定金利も1%台です。低金利ですね。

 

よくありがちなのは、変動金利の方が金利が低いから変動にするという考え方です。

これは間違いではありませんが、変動金利で借りる以上、金利上昇リスクを考えておかないと痛い目に合います。

 

逆に、金利が今よりさらに下がれば変動の方がおトクですが、ネット銀行で0.5%を切っている現在から劇的に金利低下することは今後ないでしょう。

 

あったとしても、その恩恵は微々たるものです。

 

固定金利の場合、金利上昇リスクを背負うのは銀行

例えば、1.5%の固定金利で借りたなら、将来たとえ金利が3%に上がったとしても、もう借りてしまった人の住宅ローン返済金利は変わりません。(期間固定タイプを除く)

固定金利で住宅ローンを借り入れしていて、金利上昇した時、誰が痛い目にあうかといえば、お金を貸した銀行です。

 

だから、将来金利が上がっても銀行が困らないように、変動金利より固定金利の方が高めに設定されます。(長い目で見て、銀行が元を取れるように指標を見て考えています。)

 

変動より固定の金利が高い代わりに、住宅ローンの借主は「今後、日本経済がどうなっても、自分のおうちの住宅ローンは気にしなくてOK!」という安心を手に入れられます。

 

変動金利の場合、金利上昇リスクは借主が背負うので注意

借り入れ金利のシミュレーションをしてみるとわかりますが、借入時の金利が1%違うと、返済総額は良い車1台分は軽く差が出ます。

借り入れ金額が大きければ、1%の金利の差で出てくる返済総額はもっと開きますよね。

ただしこれは、借入時のひくーい変動金利が返済完了までの間、ずーっと続いた場合です。

長い目で見れば、今より金利は上がっていくはずです。

 

万が一、数年後に金利上昇が始まって、借入時の固定金利を超えるような時がくれば、変動金利で借りた方が結果的に損になりますよね。

0.5%だと思っていたら、少しずつ上がり続けて2%になっていた…という場合です。

 

この場合、変動金利だと当たり前のことながら、住宅ローンの借主が金利上昇分を負担します。

 

変動金利の金利上昇リスクを甘く見ていると、結果的に、家計を圧迫するか、返済期間を伸ばさないと返せない可能性が出てきます。

 

▼変動金利で借りることを考えているなら、よく確認したいこと

参考
住宅ローンを変動金利で借りていい人、やめた方がいい人の特徴〜ローン破産を防ごう

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いちばん借主にとって旨味が少ない住宅ローンの借り方は「固定期間選択型」だと思う

銀行の住宅ローンを選ぶときに、「固定期間選択型」というタイプがあるのを見たことがありますか?

 

例えば、最初の10年間は「1%」の金利で、その後10年以降はそのときの変動金利に移行するタイプの住宅ローンです。

 

一見、最初の10年間の特約の固定金利が低いこともあって「おトクか?」と思いがちですが、10年後の金利が読めない以上、リスクが大きいと思います。

結局、長い目で見たときに、変動金利のリスクを背負うことになるので、旨味は少ないですよね。だったら、全額変動で借りた方がいいと考えます。

 

逆に、当初の固定期間の終了時に、まとまった金額を繰上げ返済ができる自信があれば、このタイプを選んでもいいと思います。

 

自己資金がしっかりある人で、借りなくてもいいんだけど、住宅ローン控除を受けたいから借りようかな?ぐらいのスタンスがある人には、オススメのタイプだとは思いますが…。

 

結局、固定期間終了後に住宅ローンの借り換えをしないと損をする可能性が高いです。

借り換えには、手数料も発生しますし、団体信用生命保険の告知のし直しがあるので、年齢が上がるほどリスクは高いのかなと思いますね。

 

 

住宅ローンの支払い年数を長くしたいのであれば、全期間・全額の変動金利はリスクが大きいことを知っておきたい

個人的に思うのは、近い将来(4〜5年のスパン)に突然、変動金利がグングン上昇するというのは考えにくいと感じています。

 

2020年に東京オリンピックを控えているので、一時的に景気が上がっての金利上昇は考えられます。でも、オリンピックのあとは経済が鈍化しやすいので、そう考えるとやっぱり一時的かなというところ。

 

そんなこともあり、向こう10年は、変動金利は上がっても1%程度ぐらいじゃないかと私は予測しました。

それでも、現在の固定金利よりは条件は良いですよね。

 

ココに注意

あくまでも予測です。主婦の。

 

10年経てば、住宅ローンの元金は今より減っていますし、繰上げ返済を見据えて完済のめどをつけたいところです。

最初は30年未満で借りますが、結果的に20年以下での完済を目指しています。

 

万が一、金利が上がったことを考えて、まとまったお金を繰上げ返済できるように貯めておきたいと考えています。

 

ただし、これが30年以上のスパンとなると話は別です。

今から30年前を振り返れば、バブル景気もありましたし、リーマンショックでたくさんの企業が不況になりました。

金利が爆上げした局面もあれば、給料が下がる局面もあったわけです。そのリスクを変動金利はローンの借主が背負います。

 

  • 繰上げ返済せず、難しいことを考えずに、毎月決まった金額を返して行きたい
  • まだ若いので、住宅ローンは長期返済で考えたい
  • 今の賃貸の家賃と同じぐらいの支払額のローン金額を考えている

↑こんな方には、固定金利の方が向いていると思います。

 

参考
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借り入れ金額が3,000万円を超えてくるなら、一部固定金利を取り入れるのもアリ

長い目で見るなら固定金利が安心とわかっていても、変動金利の低金利の恩恵は受けたいですよね。

 

そんな場合は、ミックス(変動金利+固定金利)の2本立ての住宅ローンを考えるのも1つの手です。

 

私自身は最終的に、ミックスにするか、変動金利1本で借りるかを悩みました。

 

わが家が借り入れをする予定の住信SBIネット銀行の場合、ミックスローンにする場合の費用増加分は、金銭消費貸借契約(きんしょう契約とよく呼ばれます)の印紙代2万円だけ。

 

プラス2万円で一部固定金利の安心を買えるのであれば、それは選択肢としてアリだなと思いました。

 

半分ずつ同額でミックスにしてもいいですし、総額3,000万円なら1,000万円固定金利+2,000万円変動金利もいいですよね。

 

2018年の半ばぐらいから、固定金利が上がり始めました。ですので、私も以上のような「ミックスローン」を考えましたが、結局やめました。

理由は、将来に繰上げ返済を希望しているからです。

 

繰上げ返済ありきなら、残額の多い借り入れ当初は金利の低い「変動」を選択するのが有効な手段の1つ

住宅ローンをおトクに返せるかどうかのカギは、どれだけ元金を減らせるかにあります。

繰上げ返済をすると、返済分の元金が減るわけで、元金が減れば利息分の増加も緩やかになっていきます。

 

住宅ローン控除との兼ね合いもあるので、当初10年間は繰上げ返済をがんばる予定はありませんが、ローン控除が終了する10年後にある程度まとまったお金を繰上げ返済できればと考えています。

 

これがもし全期間固定金利で、返済終了時まで収入があることを考えれば、繰上げ返済の必要はあまりありません。毎月同じ金額を返していければ、払い終わる計算ができていますので。

 

変動金利の場合は、金利上昇リスクを背負っている以上、利息分を減らす努力をしていくことが完済への近道となります。

 

参考
変動金利であえて元金均等返済を選んだ理由〜自分たちにとって特か損か考えて賢い住宅ローン選びをしよう

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変動金利で借りる場合は、金利動向のチェックを忘れずに

最後にも言いますが、住宅ローンの金利タイプ選択に正解はありません。

ただし、考えて備えることは十分にできます。

住宅ローンを借りたら借りっぱなしというのが一番良くなくて、もし借りっぱなしのパターンを希望なら迷わず全期間固定金利を選択してください。

 

少なくとも、変動金利にしようか迷われている方は、「返済総額をできる限り抑えたい」とお考えのはず。

当面は変動金利は低いので問題ないと考えられますが、生活する中で家計と返済計画の見直しをしていくことを忘れずにしてくださいね。

 

将来、金利が上がってしまうことがあれば、固定金利にするか、借り換えをするかという選択をしなければならないこともあり得ます。借りた後もよく考えましょう!

 

 

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