税金・補助金制度

我が家は長期優良住宅を申請せず!その理由と制度のメリット・デメリットを考察

わが家はパナソニック ホームズでおうちを建てました。

パナソニック ホームズでは、標準仕様が長期優良住宅に対応しているので、「申請したいです!」と言えばカンタンに取得することができます。

 

地域の工務店などで建てると、長期優良住宅に対応するために費用がアップしたりするけど、パナソニック ホームズならそんなこともないらしく…申請手数料を支払えばそれでOKなんだって。

 

もともと、住宅の性能表示制度を取得する関係で、長期優良住宅の要件はしっかりと満たしています。

あとは、自分たちのおうちを長期優良住宅に認定してもらうかどうかを、自由に選ぶだけ…。

 

一般的には、長期優良住宅は取得しといたほうがいろいろおトクと言われていますが、わが家は申請はしませんでした。

 

我が家の場合は、長期優良住宅で受けられる恩恵が意外と少なかったからです。

 

個人的に思うのは、性能表示制度長期優良住宅どちらかはやっておくといいと思います。良いおうちだよ!という証明書をもらうようなものなので。

 

長期優良住宅の特典(メリット)のざっくりした概要と、考えられるデメリット

長期優良住宅とは、カンタンに言えば「長持ちする家を作ってね! 資源は大切にしようね。長く住むにはメンテナンスにお金がかかるから、その分税金などを優遇するよ!」という制度です。

 

高度成長期以降の日本の家って、作っては壊し…を繰り返してきて、度重なる地震に耐えられなかったおうちも多かったので、しっかり強いおうちを作ってね!という意図があるようです。

 

長期優良住宅で受けられる特典(メリット)

  • 住宅ローン控除額の上限が4,000万円→5,000万円にアップ
  • 不動産取得税の控除額が1,200万円→1,300万円にアップ
  • 登録免除税が0.15%→0.1%に優遇
  • 固定資産税の2分の1免除期間が3年→5年にのびる
  • フラット35などを優遇金利で借りることができる

 

長期優良住宅にすることで考えられるデメリット

  • 建築にかかる費用が増加する場合がある
  • 申請するのに費用がかかる
  • 「維持保全計画」の義務が発生し、定期的にメンテナンスが必要
  • 維持保全計画を無視した場合に、罰則規定がある
  • リフォームするときに制約が出る可能性がある

 

ちなみに我が家の場合、長期優良住宅の申請手数料は50,000円ほどでした。

市町村によって規定が異なったり、住宅会社によってかかる費用はさまざまなのでご参考までに。

 

わが家の場合は、申請手数料より多くの元が取れそうかを考える必要がありそう?

 

以下、我が家が長期優良住宅について考えた過程についてまとめます。

 

ココに注意

この記事は、2019年11月にまとめた記事になります。制度は変更される可能性があるので、必ず打ち合わせ中の住宅メーカーや工務店と詳しく相談してくださいね。

 

長期優良住宅のメリット1:住宅ローン控除の金額が、通常4,000万円から5,000万円に→借り入れ額がそこまで多額ではなかった

おうちを買うにあたり、住宅ローンを借りる場合は、「住宅ローン減税」のメリットがあります。通常は4,000万円までが上限になります。

 

住宅ローンの借入額の年末残高×1%が所得から控除されます。

 

長期優良住宅にすると、控除限度額が5,000万円にアップ。

だけど、わが家の場合は借入額はそこまでいきませんでした。つまり住宅ローン減税においては、まったく旨味はありません。

 

参考
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長期優良住宅のメリット2:不動産取得税の控除額が1,200万円から1,300万円にアップ→そもそも取得税がかかるかギリギリのラインの規模だった

建物ができると、「不動産取得税」という税金がかかります。通常は、固定資産税評価額が1,200万円に満たない場合には、建物の不動産取得税は発生しません。

 

(固定資産税評価額-1,200万円)×3%が不動産取得税の計算式です。長期優良住宅だと、1,300万円に変わります。

 

わが家は「1,200万円のギリギリのラインだろう」と言われていました。

実際に固定資産税の評価額を見たら1,200万円には届いていなかったので、不動産取得税の恩恵もありませんでした。

 

長期優良住宅のメリット3:登録免許税が0.15%から0.1%に優遇→うちの場合は多くても2万円ぐらいしかおトクにならない計算だった

建物の登記をするときに、登録免許税というのがかかります。

こちらは、建物の支払い金額をベースに算出されますが、0.05%だけ優遇があります。

 

3,500万円の建物であっても、優遇される金額は2万円にも満たない…?

 

登録免許税に関しても、劇的に安くなるというわけではありません。

 

長期優良住宅のメリット4:固定資産税の半額免除が3年から5年に延長→いちばん恩恵が大きいところなので悩むポイント

長期優良住宅では、固定資産税の優遇幅がいちばん大きいですね。天秤にかけるなら、この項目が大事。

 

わが家の場合、1年目の固定資産税は120平米分まで半額免除になり、約7万円の減額がありました。→1年目の固定資産税についての記事はこちら

 

その後、評価替えがあったとして、3年から5年に延長した2年分で固定資産税が8万円分ぐらいおトクになるのかな?…ちょっとこの辺は、実際に課税されてみないとわかりません。

 

固定資産税の減免措置の部分でとても迷うところですが、長期優良住宅の申請手数料を考えると、劇的におトクという感じもないのが現実です。

 

参考
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長期優良住宅に認定されると、メンテナンスや修繕の義務が発生…最悪、罰金や罰則の可能性がある

長期優良住宅に認定されると、「維持保全計画」に基づいてメンテナンス(点検)をしていく必要があります。

さらに、メンテナンスの履歴を残していかないといけません。

 

第3者機関とかに点検を頼むと、もちろん費用は発生するよね…一応、自分でやってもいいみたいだけど。

 

長期優良住宅の決まりを守らないと、30万円以下の罰金の可能性

所管の省庁から「ちゃんと点検してる?証拠見せてね」と言われたときに、ちゃんとした報告ができなかったり、ウソをついたりすると罰則規定があります。

 

30万円以下の罰金…

 

長期優良住宅の認定が取消になったら、優遇された税金を返還する可能性も

「ちゃんとメンテナンスしていないから、長期優良住宅じゃないね!」なんて、うっかり認定取り消しされてしまったものなら大変です。

 

今までおトクにしてあげてた税金分、返せ!って言われちゃうかも…

 

増築・リフォームのときは計画変更の手続きが必要

将来、何かしらの理由でリフォームなどする必要性が出てきたときにも、長期優良住宅だと少し厄介なようです。

変更した内容をしっかり申請しないと、罰則規定が発生する場合があります。

しかも、申請するからには、手数料がかかりますよね…。

 

 

長期優良住宅にすることで、長持ちする建物ができ、税金の優遇が多いのは事実。だけどデメリットもちゃんと考えるべき

長期優良住宅の制度では、税金の優遇面にのみ目がいきがちですが、「維持保全計画」が意外と大変そうなのを忘れてはいけませんね。

 

長期優良住宅の制度は、2009年に施行されたばかりで、実はまだやっと10年というところ。

10年前に長期優良住宅認定を受けた方たちが、これから維持保全に費用がかかる時期に入ってきます。

 

税金の優遇が終わったら、今度はメンテナンスの番です。

 

税金の優遇は、メンテナンスにかかる費用の補てん分という考え方を忘れてはいけませんね。

 

あとは、あなたのおうちの状況や住宅会社の構造などをよく考えて、長期優良住宅を申請するか考えてみてくださいね。

 

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